宅建業許可について

宅地建物取引業(宅建業)を営もうとする者は、宅地建物取引業法(宅建業法)の規定により、知事または国土交通大臣の免許を受けることが必要です。このページでは、宅建業許可について解説しています。

目次

宅地建物取引業とは

(1) 宅地建物取引業の範囲
宅建業とは、不特定多数の人を相手方として宅地又は建物(宅地建物)に関し、下表の○印の行為を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度の業を行う行為をいいます。宅建業を営むには、宅建業法に基づく免許が必要になります。

自己所有地を不特定多数の者に分譲することは、宅地建物取引業者(宅建業者)が仲介するしないにかかわらず、宅建業となります。不動産業であっても、不動産賃貸・管理業(不動産賃貸業、貸家業、貸間業、不動産管理業など)は宅建業には該当しません。

(2) 宅地建物の範囲
宅地建物取引業の対象となる「宅地」とは、次のものです。

「建物」の範囲については、取引の対象となる建物全般で、マンションやアパートの一部も含まれます。

※宅地建物取引を業として行う者には、その資格として、申請者(代表者)、役員、政令使用人、専任の宅地建物取引士等が宅建業法に規定する欠格要件に該当しないこと、事業を行うにあたり営業保証金等を供託すること等、宅建業法を遵守する義務が課されます。

免許の種類

宅建業の免許は、個人又は法人でも免許申請することができます。免許を受けた者を「宅地建物取引業者」(宅建業者)といいます。次に示すとおり、事務所を設置する場所により、知事免許と大臣免許とに区分されますが、免許の効力に差異はなく、全国どの地域においても宅建業を営むことはできます。
※事務所として、営業する場合については、事務所を新設したことの変更手続きや、営業保証金の供託手
続等が必要になってきます。

免許の有効期間

宅建業の免許の有効期間は5年間です。有効期間は、免許日の翌日から起算して5年後の免許応答日までです。このとき、有効期間の最終日(免許満了日)が日曜・祝日などであるかどうかにかかわらず、満了日をもって免許は失効し、満了日の翌日からは宅建業を営むことができなくなります。有効期間満了後も引き続いて宅建業を営む場合には、免許の有効期間満了日の90日前から30日前までに、免許の更新申請をする必要があります。

免許を受けるための要件

1.欠格要件

免許を受けようとする者が、次の表の「欠格要件」のいずれかに該当するときは、免許されません。

※1 役員であった者:免許取消処分の聴聞の公示の日前60日以内に役員であった者
※2 暴力団員等 :暴力団員又は暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者。暴力団員等が事業活動を支配す
る者を含みます。
※3 法定代理人 :営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者の親権者又は後見人をいいます。
※4 役員 :業務を執行する社員、取締役またはこれに準ずる者(法人に対しこれらの者と同等以上の支配力を有する者を含みます。相談役も顧問、その他いかなる名称を有するかを問いません。)
※5 政令使用人 :事務所の代表者で契約締結権限を有する者(支店長、営業所長)その者が法人である場合は、その法人の役員であった者(※1)を含む

■ 刑の執行が猶予される場合の取扱い
禁錮以上の刑に処せられ執行猶予がついた場合等には、その執行猶予期間中は欠格要件に該当しますが、執行猶予期
間が満了して刑の効力が失われた場合には、その翌日から欠格要件には該当しません。

2.免許の申請者

免許の申請は、個人、法人のいずれでもできますが、特に法人の場合は、「商業登記簿(登記事項証明書)」の事業目的欄に、宅建業を営む旨の登記がされていることが必要です。
また、申請書の商号または名称が法律によって使用を禁止されている等の場合は、商号または名称の変更が必要な場合があります。
【商号・名称についての制限の例】
・法令で禁止されているもの
・指定流通機構と紛らわしいもの。
例「○○○不動産部、○○○流通センター、○○○流通機構、○○○住宅センター、
○○○不動産センター、○○○情報センター、○○○不動産情報センター」等
・地方公共団体や公的機関の名称と紛らわしいもの
例「○○府住宅会社」「×××公社」「△△△不動産供給事業団」等

3.事務所

ア 事務所の範囲
(ア) 本店または支店として商業登記されたもの
(イ) (ア)のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所
【留意点】
① 本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行っていれば、本店も「事務所」となります。
この場合、本店には営業保証金の供託および専任の宅地建物取引士の設置が必要となります。
本店であるからには、具体の宅建業を行わなくても、支店で行う宅建業について、なんらかの中枢管理的な統括機能を果たしているからです。
② 支店については、会社法の規定により商業登記しなければならないこととなっていますので、従たる事務所の名称を「○○支店」として免許申請する場合は、商業登記を必ず行ってください。商業登記を行わない場合は、その他の名称(○○営業所、○○店等)を用いて申請することとなります。

イ 事務所要件の適格性
物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備
えていることが必要です。
① テント張りやホテルの一室などは認められません。
② 1つの部屋を他の者と共同で使用する場合も原則として認められません。
ただし、一定の高さ(170cm以上)のある固定式のパーテーションなどにより仕切られ、他の事務所などの一部を通らずに、該当事務所に直接出入りができるときは、独立性が保たれていると認められる場合があります。
③ 区分所有建物などの一室を自宅と事務所として利用する場合も原則として認められません。ただし、その区分所有建物の管理規約上、事務所としての使用が認められており、かつ、住居部分と区別され独立性が保たれている必要があります。また、管理規約上、事務所の使用が認められない場合など、消費者等が出入りする事務所とし
て安定して使用することが困難と認められる場合は、事務所として使用することはできません。

4.政令使用人

政令使用人とは、宅建業法施行令第2条の2で定める使用人のことで、「宅建業に係る契約を締結する権限」(通常、支店長、営業所長などが該当します。)を有する従事者のことです。
申請者である代表取締役などが常勤する主たる事務所には、政令使用人を置く必要はありません。
支店、営業所などで申請者である代表取締役などが常勤するしないにかかわらず従たる事務所には、政令使用人を置く必要があります。政令使用人はその事務所に常勤することが必要です。

5.専任の宅地建物取引士

ア 専任の宅地建物取引士の数
宅建業者は、事務所や宅建業法第50条第2項に規定する案内所等には一定の数の専任の
宅地建物取引士を置かなければなりません。
このことに抵触する事務所等を開設してはならず、免許後に既存の事務所等が抵触するに
至ったときは、2週間以内に新たに補充をするなど必要な措置をとらなければなりません。

イ 業務に従事する者
宅建業の業務に従事する者については、個人業者本人や法人業者の代表者、直接営業に従事する者
は必ず含まれます。
宅建業のみを営んでいる(専業)業者の場合、常勤役員の全てが含まれるほか、庶務・経理などの一般管理部門に従事する者も含まれます。
継続的な雇用関係にある者であれば、パートタイマーなど形態を問わず、宅地建物の取引に直接関係する業務に従事する者は含まれます。
他に兼業を営んでいる業者の場合、宅建業と兼業業務との業務量を斟酌して判断します。
具体的には、宅建業を主としている者は業務に従事する者に含まれます。また、庶務・経理などの一般管理部門の者も兼業の業務比率に応じて、業務に従事する者に含まれます。例:建設業と宅建業を1:2の割合で営んでいて、会社に経理が9人いた場合、宅建業に従事する者は9人×3分の2で、6人となります。

ウ 専任性認定の要件
専任の宅地建物取引士は、「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たさなければなりません。
つまり、当該事務所に常勤して専ら宅建業の業務に従事すること、が必要となります。

■常勤性
宅地建物取引士が当該事務所に常時勤務することをいいます。
常時勤務とは、宅地建物取引士と宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、当該事務所等の業務(営業)時間に当該事務所等の業務に従事することを要します。
【常勤性が認められないとされた事例】
・在学中の大学生
・社会通念上、通勤可能な距離を越えている場合
・別企業の従業員や公務員である場合

■専任性
宅地建物取引士は、専ら当該事務所等の宅地建物取引業に従事することが必要です。
宅地建物取引士が宅建業のみならず、他の業務も併せて従事する場合、当該宅地建物取引士が専ら宅建
業務に従事することができる状態かを実質的に判断することになります。

(6) 宅建業と建設業の兼務の可否
建設業許可業者が宅建業を兼務している場合、建設業の「経営業務の管理責任者」「専任技術者」のように、事務所や営業所等において、常勤性や専従性を要件として設置されている方は、宅建業で常勤性や専従性が求められている「常勤の代表者」「政令の使用人」「専任の宅地建物取引士」を兼務することができません。
ただし、大阪府の場合、同一法人(または同一個人業者)・同一場所(同一建物)で勤務する場合に限り、個々のケースで、勤務実態、業務量を斟酌し常勤性・専従性に問題がないと判断できる場合には、兼務を認めることがあります。

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